Desglose del pago de la hipoteca

Por Charlestien Harris

En el proceso de compra de una vivienda se utilizan muchos términos industriales que pueden resultar desconocidos para el consumidor medio. Un ejemplo comúnmente utilizado por la industria de préstamos hipotecarios es el acrónimo PITI. PITI es el acrónimo de un pago hipotecario que es la suma de las cuotas mensuales de una hipoteca. Principal, intereses, impuestos y seguros. 

Muchos prestamistas hipotecarios calculan el PITI por ti antes de decidir si reúnes los requisitos para una hipoteca. Lo que no quieres que ocurra es meterte en un pago de préstamo demasiado alto para devolverlo. Esto podría aumentar las posibilidades de que incumplas el préstamo o dejes de pagar una o dos cuotas. Conocer de antemano su pago PITI estimado a menudo puede ayudarle a buscar una vivienda asequible y también puede facilitarle la obtención de una hipoteca. 

Para ayudarte a entender mejor la terminología comúnmente utilizada, voy a desglosar cada uno de los factores que componen el PITI y a explicar su importancia en tu camino hacia la compra de una vivienda. El primer término es capital. Una parte de cada pago hipotecario se dedica a la amortización del principal, es decir, la suma total original del préstamo antes de añadir los intereses o cualquier otra cantidad. Así, por ejemplo, en una hipoteca de $100.000, el principal es de $100.000. Ten en cuenta que los intereses añadidos al capital afectarán en gran medida a la cantidad total que tendrás que devolver. 

El capital también determinará la cantidad de vivienda que puede permitirse y el tipo de préstamo al que puede optar o no. Por supuesto, hay otros factores a tener en cuenta en esta evaluación, pero la cantidad principal es fundamental para este proceso. 

El segundo factor que también forma parte del pago de la hipoteca son los intereses. El interés en un pago PITI es la comisión que se paga por pedir prestado a una entidad financiera. Los intereses de la hipoteca suelen calcularse mensualmente. Su banco tomará el importe pendiente del préstamo al final de cada mes y lo multiplicará por el tipo de interés que se aplica a su préstamo y, a continuación, dividirá esa cantidad por doce. 

Por eso es tan importante comparar los tipos de interés hipotecarios a la hora de buscar un posible prestamista. Cuanto más alto sea el tipo de interés, más pagará por la hipoteca durante toda la vida del préstamo. La mayor parte de cada pago se destina a pagar los intereses durante los primeros años de una hipoteca, y esa cantidad disminuirá a medida que se vaya pagando el préstamo. Para reducir los intereses que debe, puede plantearse acortar el plazo del préstamo o amortizar la hipoteca más rápidamente pagando una cantidad adicional que se aplica al capital, lo que con el tiempo puede reducir la cantidad de intereses que paga. 

El tercer factor que puede afectar al importe del pago de la hipoteca es la forma en que decida pagar los impuestos sobre la propiedad o los bienes inmuebles. Normalmente tiene dos opciones:

1.  Pague los impuestos sobre la propiedad de una sola vez cuando venzan.
2.  Enviar mensualmente un pago parcial a una cuenta de depósito en garantía que se aplicará a esa factura de impuestos al final del año fiscal. 

Para algunos, no incluir los impuestos en el pago de la hipoteca resulta atractivo porque reduce la cuota mensual, pero obliga al propietario a hacer un pago único al final del año, cuando vencen los impuestos. La alternativa permite fraccionar la factura de impuestos en doce pagos que pueden depositarse en una cuenta de depósito en garantía que emitirá un cheque a la oficina de impuestos local cuando venzan los impuestos. Esta opción aumentará el pago mensual de la hipoteca, pero evita tener que desembolsar esa suma global de una sola vez. 

El cuarto factor que puede contribuir a la cuota mensual de la hipoteca es el seguro. Al igual que los impuestos sobre bienes inmuebles, las primas de seguro pueden pagarse con cada cuota de la hipoteca y retenerse en depósito hasta el vencimiento de la factura. Hay dos tipos de cobertura de seguro que pueden incluirse: el seguro del propietario, que protege la vivienda y su contenido contra incendios, robos y otras catástrofes; y el seguro hipotecario privado (PMI), que es obligatorio para las personas que compran una vivienda con un pago inicial inferior al 20% del coste. 

Dado que el PITI representa el pago mensual total de la hipoteca, ayuda tanto al comprador como al prestamista a determinar la asequibilidad de una hipoteca individual. Un prestamista se fijará en el PITI de un solicitante para determinar si representa un buen riesgo para un préstamo hipotecario. Otros factores que pueden afectar al pago de la hipoteca son el coeficiente de amortización inicial o final. 

El ratio inicial compara el PITI con los ingresos brutos mensuales. La mayoría de los prestamistas prefieren una ratio inicial de 28% o menos, aunque algunos permiten que los prestatarios superen los 30%, o incluso los 40%. El ratio final, también conocido como ratio deuda-ingresos (DTI, por sus siglas en inglés), compara el PITI y otras obligaciones de deuda mensuales con los ingresos brutos mensuales. La mayoría de los prestamistas prefieren un ratio back-end de 36% o menos, aunque pueden hacerse excepciones.   

Algunos prestamistas también utilizan el PITI para calcular los requisitos de reserva. Algunos prestamistas exigen cantidades de reserva para garantizar los pagos de la hipoteca en caso de que un prestatario sufra temporalmente una pérdida de ingresos. A menudo, los prestamistas indican los requisitos de reserva como un múltiplo del PITI. Dos meses de PITI representan un requisito de reserva típico.  

Socios comunitarios de Southern Bancorp es una agencia de asesoría de vivienda aprobada por el HUD con cinco asesores de vivienda certificados por el HUD entre su personal. Para obtener más información sobre este tema y otros temas financieros puede ponerse en contacto conmigo en Charlestien.harris@southernpartners.org o al 662-624-5776. Hasta la semana que viene, ¡manténgase en buena forma financiera!