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Por Charlestien Harris
La semana pasada, compartí opciones de mitigación de pérdidas para las personas con préstamos de empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que son incapaces de hacer los pagos hipotecarios debido a una dificultad financiera COVID-19.
Esta semana mi atención se centrará en las opciones de mitigación de pérdidas disponibles para los préstamos respaldados por la FHA (Administración Federal de la Vivienda). Si usted descubre que no puede hacer su pago de la hipoteca, su administrador (la organización a la que usted hace sus pagos mensuales de la hipoteca) debe ofrecer hasta 6 meses de retraso o reducción de los pagos, llamado indulgencia bajo la Ley CARES.
Si lo solicita, deben ofrecerle hasta 6 meses más de indulgencia, hasta un total de 12 meses.
El 1 de abril de 2020, la Administración Federal de la Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE.UU. publicó unas directrices en Carta al acreedor hipotecario 2020-06 informar a los acreedores hipotecarios de las opciones especiales de mitigación de pérdidas disponibles para los prestatarios de préstamos hipotecarios unifamiliares afectados por la pandemia del COVID-19.
Las directrices se aplican a todos los programas hipotecarios unifamiliares del Título II de la FHA. El contenido de la carta es significativo porque implementa el requisito de indulgencia establecido en la Sección 4022 de la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica (CARES) aprobada por el congreso en marzo de este año.
Después de que el período de indulgencia haya expirado, hay varias opciones que están disponibles para curar la morosidad de la hipoteca de vivienda FHA. Con el producto de préstamo de la FHA, el administrador debe completar una opción de mitigación de pérdidas COVID-19 con el prestatario a más tardar 90 días después de la finalización o expiración de la indulgencia COVID-19.
No se requiere un plan de pago de prueba para que un prestatario sea elegible para una Opción de Mitigación de Pérdidas FHA COVID-19. Bajo las directrices de la FHA, el prestatario propietario-ocupante que está al día o menos de 30 días de mora a partir del 1 de marzo de 2020 debe ser revisado para varias Opciones de Retención de Vivienda COVID-19.
Una de esas opciones es el COVID-19 Reclamación parcial autónoma y no requiere el reembolso de una suma global al final del periodo de carencia. Un crédito parcial es un gravamen subordinado sobre la propiedad del prestatario, sin intereses ni comisiones, que será pagadero cuando el prestatario venda su casa, cancele la hipoteca o la cancele por cualquier otro motivo.
La propiedad debe estar ocupada por el propietario, el prestatario debe ser capaz de reanudar los pagos mensuales normales y los cargos por mora acumulados, tasas y sanciones no se aplican. La reclamación parcial toma la cantidad total PITI (Principio, Interés, Impuestos, Seguro) en mora y crea un gravamen de segunda posición que no devenga intereses. El importe en mora vence en el momento del vencimiento, la venta o la refinanciación del préstamo FHA original.
La opción de reclamación parcial independiente COVID-19 se produce inmediatamente después de la opción de indulgencia de morosidad COVID-19 sin necesidad de que el administrador evalúe primero al prestatario para una modificación. Sin embargo, un prestatario sólo puede recibir una Reclamación Parcial Independiente COVID-19. La reclamación parcial no puede exceder 30% del valor actual de la vivienda, incluyendo cualquier reclamación parcial anterior.
Si el prestatario no califica para el COVID-19 Reclamación Parcial Independiente, la FHA ofrece otras herramientas para ayudar a pagar los pagos atrasados en el tiempo. Dado que la FHA ofrece numerosas opciones de mitigación de pérdidas, en las próximas semanas voy a desglosar los detalles de cada una de esas opciones. Como siempre, puede ponerse en contacto conmigo en 662-624-5776 o envíeme un correo electrónico a charlestien.harris@southernpartners.org con sus preguntas. Hasta la semana que viene, ¡manténgase en buena forma financiera!