¿Qué es una hipoteca zombi?

Por Charlestien Harris

Sé que es un poco pronto en el año hablar de zombis, pero "ellos" son un problema muy serio que últimamente se ha estado acercando sigilosamente a propietarios desprevenidos.

En primer lugar, permítanme darles una definición clara de lo que es una hipoteca "zombi". Las hipotecas zombis son deudas hipotecarias que los consumidores pensaban que habían sido condonadas o satisfechas hace tiempo, pero que todavía existen. Las deudas pueden haber sido canceladas por el prestamista y vendidas por centavos de dólar a cobradores de deudas. Antes de la recesión de 2008, los prestamistas hipotecarios a veces vendían a los prestatarios dos hipotecas para la misma propiedad, en lugar de una. Por ejemplo, una hipoteca principal podía cubrir el 80% del préstamo y una segunda hipoteca el 20% restante. Ahora, años más tarde, los cobradores de deudas persiguen a los prestatarios con estas segundas hipotecas más pequeñas, añadiendo años de intereses y comisiones de demora al saldo de capital comparativamente bajo de la segunda hipoteca.

Según el Centro Nacional de Derecho del Consumidor (NCLC), hay varias formas de solucionar este problema si usted es propietario de una vivienda. Veamos algunas de ellas a continuación.

1. Investigue las leyes de prescripción de su estado.
   Cada Estado tiene una ley de prescripción que regula cómo, cuándo, quién y qué. deudas pueden cobrarse una vez transcurrido un determinado plazo. Examine las leyes de su propio estado para determinar el plazo de prescripción aplicable a las ejecuciones hipotecarias. El siguiente paso es determinar cuándo comienza el plazo de prescripción para su situación. Debe fijarse en estos tres factores cuando trate de determinar su plazo:
• La fecha de vencimiento de cada plazo impagado puede poner en marcha el reloj del "cobro".
• Quienquiera que sea el propietario de la deuda, y el proceso de aceleración hace que todo el saldo del préstamo venza si no se paga.
• La fecha de vencimiento contractual es la fecha de vencimiento, y si queda algún saldo restante, éste es exigible inmediatamente y, al igual que la aceleración, también puede poner en marcha el reloj de la prescripción para todo el importe impagado.

2. Utilice la Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas (FDCPA) a su favor.
La Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas prohíbe las actividades de cobro de deudas injustas o engañosas. Según la ley, es ilegal que un cobrador intente cobrar una deuda que no se debe legalmente o que intente ejecutar una garantía real cuando el cobrador no tiene derecho a hacerlo. Una vez que haya demostrado que se ha infringido la ley FDCPA, tiene derecho a recuperar las sanciones legales, los daños y perjuicios y los honorarios de los abogados. Los administradores de hipotecas "zombis" pueden considerarse cobradores de deudas, especialmente si adquirieron los derechos de administración después de que el préstamo entrara en mora.

3. Laches and Equitable Defense es otra opción que puede considerar.
Se trata de una acción legal y, si desea acogerse a esta opción, le sugiero que se ponga en contacto con un abogado experto en esta materia. La información proporcionada es sólo con fines educativos, no de asesoramiento. La doctrina o defensa Laches-Equitable se define como una demora irrazonable en hacer una afirmación o reclamación, como hacer valer un derecho, reclamar un privilegio o hacer una solicitud de reparación, que puede dar lugar a una denegación. Un demandado que invoca la doctrina está afirmando que el demandante se ha retrasado en hacer valer sus derechos y, debido a este retraso, ya no tiene derecho a presentar una reclamación equitativa. Este tipo de acción de ejecución hipotecaria zombi podría prescribir en virtud de las doctrinas de la caducidad. Tres factores que se tienen en cuenta para poder utilizar esta defensa son los siguientes conocimiento del acreedor de la causa de la acción, un retraso injustificado en la adopción de la mediday el perjuicio derivado del retraso injustificado de la acción. La comprensión de estos tres factores puede ayudar a establecer una defensa para su caso contra el cobrador de deudas.

4. Considere sus opciones de mitigación de pérdidas que pueden estar disponibles a través de su administrador de préstamos.
La mitigación de pérdidas se define como el proceso en el que prestatarios y administradores hipotecarios trabajan juntos para crear un plan que evite la ejecución hipotecaria. Las opciones de mitigación de pérdidas creadas por el administrador del préstamo y las aseguradoras hipotecarias (si tiene seguro hipotecario) pueden ser herramientas de vital importancia para ayudar a abordar el problema de una hipoteca zombi. Debe tener en cuenta que ciertas opciones, incluidos varios remedios de modificación de préstamos, sólo se aplican a las primeras hipotecas. Por otra parte, algunas opciones de indulgencia de morosidad permiten al propietario hacer frente al saldo de la segunda hipoteca y pueden evitar que el prestamista ejecute el préstamo.

Las hipotecas zombis no son nuevas, pero últimamente se han convertido en un problema cada vez mayor en el sector hipotecario. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor página que puede utilizar para obtener más información sobre este tema. También puede obtener más información sobre las hipotecas zombi en un seminario web del National Housing Resource Center Página de YouTube. El vídeo dura aproximadamente una hora y media, pero la información es muy detallada y está repleto de consejos sobre cómo gestionar adecuadamente un problema de hipoteca zombi.

Si desea más información sobre este y otros temas financieros, no dude en ponerse en contacto conmigo en Charlestien.Harris@banksouthern.com o llámeme al 662-624-5776.

Hasta la semana que viene: ¡manténgase en forma desde el punto de vista financiero!